| 调控下商业地产逆势崛起泡沫初显需警惕 |
| 更新时间：2018-10-25 发布：安徽省飙马营销策划有限责任公司 |
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近商用地溢价成交的信息不断，土地市场似有“解冻”之势。随着商品住宅持续受到严厉调控，商地产以不限购的特点“接棒”，成为吸引投资者的热点物形态，开发商拿地热情很高。但在繁荣背后，商地产面临同性强、后续资金乏力、库存大等问题，在资金热捧下易出现泡沫化倾向。
商地产逆势崛起
6月上旬，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得上海市嘉定区嘉定新城一商地块，楼板价16063元/平方米，溢价率高达435.5%。出现溢价超过4倍的土地成交，尽管与底价不高有关，但还是让界颇为意外。
商地块受追捧，不仅在北京、上海、广州等一线城市，二线城市同样火爆。今年1-4月杭州主城区新成交各类土地24宗，其中12宗是商、综合用地。
内人士分析认为，在住宅调控不动摇的背景下，2012年房地产市场的亮点依旧在商地产，因此开发商对商地产拿地的动力更大，预计今年会有更多房企涌向商地产。
《2011中国房地产开发企500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入商地产，金地、保利、招商、万科等大型房地产企均相继分立出门的商地产开发运营公司，抢滩商地产。
北京中原地产市场研究部总监张大伟称，从2012年一季度房地产开发投资数据来看，住宅开发投资增速仅为19%，而商地产则达到了43.4%。这表明资金还在大进入商地产市场。
多重因素导致商地产受追捧
内人士认为，调控的持续进行、保障房建设的不断推进等因素正在改变内对住宅市场的预期。复星联席总裁、复地集团执行董事范伟表示，在楼市政策调控频繁、市场波动的环境下，单一注于住宅开发务风险过大。在此形势下，许多住宅开发商转向商地产平衡风险、寻求更广的发展空间。
另外，商地产的快速崛起还与不少城市服务经济快速发展，对办公楼、商铺、酒店等商物的需求也随之快速增长有关。为鼓励商地产发展，一些地方政府甚至明确提出，对于总投资在5亿元以上的大型商项目，在地价上给予5至7折惠，这无疑也调动了开发商的拿地热情。
而租金上涨也是商地产市场持续增长的动力。戴德梁行今年2月发布的写字楼租务开支报告指出，去年北京中央商务区每个工作间的年度租务开支是升势快的。
局部泡沫逐渐显露值得警惕
商地产市场迅速升温，隐含的风险和泡沫逐渐显现。在去年8月召开的中国银监会2011年年中工作会议上，银监会就提醒，要对商地产和二、三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。
上海易居房地产研究院的统计数据显示，近几年来，以商、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速，至2015年，20个重点城市新增入市体将达到16437万平方米。以西部某省会城市为例，2011年主城区人口为530万，城市综合体存为523万平方米，2012年将达到1061万平方米，几乎翻了一倍。易居房地产研究院周建成认为，未来几年中西部城市商地产将面临供应过剩风险。
世邦魏理仕的新统计数据显示，按过去两年的平均消化静态计算，我国很多二线城市商地产的消化周期将超过15年，有的甚至达到60年。可以说，从供需关系来看，我国商地产泡沫正逐渐显露。
“目前很多地方的商供应面积都严重过剩，未来肯定会有一大批大型商中心经营不起来，让开发商和买铺的投资者亏钱。”中国房产信息集团研究总监薛建雄称，短期内市场上商地产项目供应过大，而地产商的开发、运营能力参差不齐，有些商项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。特别是二线城市的新区项目，在当下住宅卖不动的情况下，商地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。
值得注意的是，很多商项目都直接销售给了个人投资者。在那些商地产项目大同重复建设，短期内消费能力又没有大幅上升的城市，此举无疑是将巨大的风险转嫁给了后者，极容易使商地产的泡沫在投资者的频繁倒手中越吹越大。 |
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