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十年后房价:从怎么看到怎么办
更新时间:2013-03-09 发布:www.1024sj.com

????国家统计局原局长邱晓华先生近日表示,房地产行的黄金期仍没有结束,未来房价不会暴跌。他的主要论据是,中国的工化和城市化没有结束,对住房的需求就始终存在,中国“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国供应都存在偏紧的状态,这对房地产行有较大的支撑;只有等中国工化和城市化基本完成,中国房地产行才会进入收缩期,这个阶段可能10年之后才会到来。

????应该说邱先生的论断并不出奇,不仅和民众的共识是基本一致的,也与任志强先生等其他牛人的观点接近。这就糟糕了。

????对资产品的估值达到高度一致的时候,往往也就是拐点临近的时候。近的如白酒股,从茅台到酒鬼,怎么看怎么让人爱,怎么看都支持连涨十年,结果一个塑化剂就让骄子变弃儿。稍远的如股市,我早说了,现在看到1000点的和当初看到10000点的,都是同一拨人,这拨人那时候喊出的口号豪气干云,乃至我现在都记得,正所谓“估值的天空没有尽头”。

????而如果以股票估值方法看,内地房地产市场其实已经远超6000点水平。以房租回报率来说,现在北上广深等一线城市一般在2%甚至不到的水平。如果把房地产看成是股票类资产,那么它的估值对应市盈率大概是50倍。以北京为例,一套三百万元总价的住宅,月租金四五千元,以五千元算,年租金不过六万元。即使买着全款不计利息,也要50年收回成本。目前沪深300股指平均市盈率是多少?十倍不到!这等于说,如果房子买的目的不是“真爱型”的自住,那么就已是纯粹博傻:赌还有一个比自己笨的傻瓜以更高价格接手。

????不止于此。由于内地目前并不征收房产税,如套用25%的企所得税税率计算,一线城市的房租回报率只有1.5%或者更低,这将对应着60多倍的PE估值!

????还在谈黄金十年吗?醒醒吧!与6000点时期股市上一片无惧高市盈率的唱多声比对,抚今追昔,何其相似乃尔。

????附带着,我要提醒各方大神的是,身在中国国情之下,就不要妄言经验。要知道,自改革开放肇始,这是真正意义上的轮商品房价格上涨,所有的投资者,包括任志强先生,也包括邱晓华先生,都并没有经历过一个完整的周期。饶是学富五车或者资深从,您的认识起点和普罗大众其实是一样一样的。所以,在怎么看十年房价的问题上,我的看法是,就看,房价只涨不跌的情况不可能持续,社会的共识一定是错的。这其中,即使是北上广深,也一样没有例外。

????怎么看之外,还要有个怎么办的预案。

????讨论怎么办,需要设定一个讨论的基调,12月4日的中央政治局会议精神再适合不过。会议已经明确提出,今后经济工作要以提高经济增长和效益为中心。在促进内需问题上,会议的措辞已从固定资产投资更多地转向了消费。强调“加快培育一批拉动力强的消费新增长点”。如此可知,如果一任房价如同控了盘的庄股一般一路上扬不回头,不管借口是城市化也好,或者人多地少也罢,只要群众越来越穷,开发商越来越富,消费成为我国经济支柱的概率只会越来越小,已经下跌了十年的消费率,还会再跌十年。

????我的看法是,从目前各地楼市出现的反弹正着看,下阶段房地产调控目标宜有所调整,政策需要进一步明确宣示,绝不容忍出现新一轮泡沫。一方面宜反复明确楼市调控不放松,明确至少对一线城市及热点城市的“限购”政策不放松,既要压住价格,又要抑制过高的换手率,不让降息等“稳增长”措施成为楼市虚火重燃的“导火索”。另一方面也宜承认三线和四线城市的发展需要,引导资金支持地方经济建设。

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