????商界导读：未来的房地产不是只以防止通胀为目的，更主要的是为人们居住提供舒适性的服务，类似于房产的以小换大、从公寓到别墅等，这将会是未来的一个主流需求点。

????■文/毛益民，唯达信贷董事长?????

????2010年起，中国房地产政策已由之前的支持转向抑制投机，为遏制房价过快上涨，政府先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段，达到了明显的效果。但从现在的结果看，这些英明的举措还是有点晚了，如果能再早一点着手房地产政策调控，无论是从抑制通胀，还是经济软着陆等方面着手，都可能收到更好的效果。

????有些房地产的大腕，如任大炮（任志强）说房地产的价格会继续上升，直到今天他们也还在宣扬这样的观点，我相信他们只看到了自己的利益点，而并没有站在国家人民的利益上去考虑这个问题。为什么说中国的房地产价格会看跌呢？

????首先，政府调控不变、市场存货增加、开发商资金缺口增大，这些都是中国房地产价格看跌的依据。独立经济学家谢国忠在其新书《再危机：泡沫破碎时，我会通知你》的发布会上说：“从目前的房价收入比、房租回报率等方面来看，国内一线城市的房地产市场确实存在泡沫，而这些泡沫将因为承受不住通胀压力而破掉，时间点可能就在2012年。”

????其次，房地产开发商的利润率。上其他国家的房地产开发商的毛利润率基本都在整个项目总投资的20%~25%左右，而中国的房地产开发商，大部分把毛利润率维持在50%左右，虽然现在房地产市场看缓，但其真正的毛利润率还是高于25%，所以，目前不合理的利润率决定了现在的房产价格还没有回归到正常的轨道上。

????再次，购房者的投资回报率：站在百姓的立场上看，现在的回报率偏低，在北京花100万元买一栋房子，年房租2万~3万元，减去物费、空置率、贷款利息等实际回报率只有2%左右。理性的人们都会考虑一个问题：谁会用100万元的现金去换取每年2万~3万元的收益呢？我相信轮到谁都不会这样做，因为放到银行也有3%~5%左右的利息回报，买信托等理财产品年收益低也有8%左右。人们通常认为房价的上涨是由于租金的上涨，有些人说我是自住房，不考虑租金回报比的问题，但是房子是一个商品，不管是自住还是投资，终究会卖掉，就会有一个回报比率。2012年的“金九银十”与往年相比，我想应该会淡很多，但中国房价依然存在上涨压力：投资品种单一、从观念上买房还是中国人喜欢的一种投资模式。基于这两种原因，房价继续涨的可能性比较大，但从理性角度来说，房价还是会一直看跌：开发商的利润率还会跌到20%~25%的正常范围，租金回报率也会上升到4%~5%左右，介于中国的经济形势，这是一个合理的房价区间：买100万元的房子，每月租金应该是4000元而不是现在的2000元。

????后，目前政府的财政是土地财政，大出售未来的建设用地，建筑商盖了很多未来才有需求的住宅，据统计，全国已有2000万套左右的空置房，使现在的市场变成了买方市场。比如三线城市：辽宁盘锦，人均房产保有为每户两套左右，可在这样的城市房产是没有任何出租价值的，换句话说，在这样的三线城市建这么多的房子，当供大于求时，房子就卖不出去了，房价自然就会下跌。

上一页12下一页