?????3月13，远洋地产(4.45,-0.12,-2.63%,实时行情)()公布了2012年年报。年报显示，公司去年全年实现协议销售额311.19亿元，较2011年上涨15%。土地储备达到2300万平方米，同时现金流由负转正，达到37亿元。

????远洋地产将今年销售目标设定为350亿元，较去年增长15%。同时，公司将一改去年在拿地上较为保守的态度，在一二线城市加大土地储备。

????“国五条对市场短期的影响比较大，预计市场到第四季度才能度过新政的消化期，考虑到存货周转和去化速度，销售目标制定得比较保守。”远洋地产行政总裁李明向记者表示。

????今年销售目标相对保守

????2012年年报显示，截至2012年底，远洋地产在18个城市的41个项目，销售面积同比上升25%达261万平方米。

????相比去年年初制定的270亿元的销售目标，远洋地产今年的销售目标为350亿元。李明表示，350亿元销售目标的制定，考虑了市场对新政的消化期以及公司对项目的去化速度的要求。远洋地产坚持新盘一年内去化率要达到70%，老盘去化率要达到50%。

????去年下半年以来，为了抓住市场回暖的时机，远洋地产推出了大量的新盘。由此，公司的存货增加比较快。2012年年报显示，远洋地产存货达90亿元。

????对此，李明表示，去年公司新增了90亿元的库存，主要是因为60%以上的新盘是在去年下半年推出的，甚至1/3是在去年第四季度推出的。实际上，真正的存货约为10亿元-20亿元，这对远洋来说规模较小。

????为了适应房地产调控政策的导向，远洋地产未来将加强自住需求产品的市场投入，同时加大商业物业的投资。

????对于受到部分城市限价影响的高端住宅项目，李明表示，政府对预售价格的监管是合理的，远洋不想降低高端项目的销售价格，因此，会考虑将部分高端住宅转成现房销售。

????虽然远洋地产去年的销售金额实现了15%的增长速度，但李明认为，房地产行业高速增长的时代已经结束，交易量、交易价格的增速将放缓至个位数。

????此外，近年来，远洋地产逐步加大对商业地产的投入。去年，该公司与香港太古地产合作开发了北京颐堤港项目，今年与太古合作的第二个综合商业项目成都大慈寺项目将于年底试营业，预计可租面积达21.4万平方米。

????加大拿地力度

????在增加土地储备方面，相对于万科、中海等大型房企来说，远洋地产在去年的土地市场上动作很少。此前曾有业内人士认为，远洋地产在2010年4月“新国十条”出台前拿下多个地王，而本轮调控令高端项目受到的影响比较大，因此，其在2012年增加土地储备上比较保守。

????虽然远洋地产去年几乎没有拿地，但是其拥有的土地储备仍超过两千万平方米。2012年年报显示，截至2012年12月31日，远洋地产拥有的土地储备面积约2300万平方米，可满足其未来3-5年的发展需要。

????对于今年的土地储备计划，李明表示：“公司将继续在北京、深圳、沈阳、武汉等一二线城市增加土地储备，同时将加大商业物业土地的储备。除了适时参加公开交易以外，公司将多参与非挂牌形式的竞争，如招标、一级土地开发、区域产业升级。”

????“宁可错过机会，也不犯投资错误。”对于远洋地产的投资标准，李明如是说。而远洋地产拿地的标准是毛利率超过30%，今年远洋地产仍将坚持这个标准。同时李明表示，公司将深耕已有的区域，优先考虑为业绩好的团队增加土地储备。

????去年以来，包括温州、鄂尔多斯在内的多个三四线城市楼市出现崩盘风险，不少三四线城市出现土地供应远远大于需求的现象，由此导致了这些城市销售疲软。不少开发商都减少了在三四线城市的投资，重回到一二线城市。

????对此，李明表示，从投资量来说，远洋地产在一二线城市与三四线城市基本相等。但是，三四线城市的毛利率比一二线城市低10%。“由于供求关系难以一时改变，一二线城市房价稳定增长是很难改变的现实。即便限价限购也只是调整周期，而趋势不会改变。所以今年土地储备重点是一二线城市，而已经进入的三四线城市，公司要保持可持续发展来配置土地资源。”

????去年超额完成销售目标，销售金额超过300亿元，这使得远洋地产的现金流得到改善，公司的现金流由负转正。远洋地产2012年年报显示，现金净流入37亿元，同时净负债比降至42%。公司有比较充足的资金增加土地储备。

????“远洋现在拥有161亿元的现金，在不增加净负债率的前提下，有100亿元以上的资金可用来购置土地。”李明说。????