????京城楼市在“两限”令下面临重压，小户型过渡已成阻力，“一步到位”大户型产品受推崇

????今年3月，国五条细则出台，20%的交易税使得二手房市场受到限制。紧随其后，北京市住建委开始严格控制房地产预售证的审批速度和节奏，“限价令”应声落地。

????在国五条和即将扩围的房产税的严格限购限贷背景下，购房者的心态也发生了变化。很多改善型置业客户纷纷选择“一步到位”进行置业，而具有空间舒适度、能满足几代同堂居住需求的大平层产品成为越来越多置业者的。

????业内人士提醒，选择大平层产品，不仅要关注区域、地段、配套等，还应注意房子空间尺度感、功能区域的配置等，是否能够大程度满足几代同堂大家庭的居住需求。

????新房供应收紧

????继4月以来北京市住建委对房地产预售证审批从严后，北京“限价令”近日再度升级：已经通过北京住建委审批的预售证，还需要新添一道“关卡”——提交至市长办公室，由分管副市长陈刚亲自过目，审批划钩后才能终确定能否给批。

????“国五条”政策下的限价令，要求新房预售价一不能明显高于上一期项目售价，二不能高于周边二手房价，三不能超过上月销售平均价格。现在，又在此基础上继续加码预售证审批环节，充分显示出地方政府遏制高房价的态度和决心。

????然而，这一政策却引起了业内不少人士的担忧。链家地产市场研究部张旭分析认为，由于价格管制严格，项目入市有一定困难。尽管近两周新建期房市场供应有小幅回升，但供给缺口却依然存在。

????根据链家地产市场研究部数据显示，截至5月5日，北京新建商品住宅库存再次刷新纪录，下跌至60869套，而目前的消化速度日均约为230套房源。如果供应不能及时补足，库存有望跌破60000套。

????“限价令”使得楼市供应受到一定影响，而已经实施近三年的限购政策又在很大程度上压制了部分购房需求，京城楼市在“两限”令下面临重压。

????购房成本骤增

????事实上，国五条细则出台引人注目的，也被认为严厉的，是出售住房计征20%个人所得税。

????以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算，此前按全额1%征税，需缴个税2万元，新政后按差额的20%计算，需缴个税30万元，增加28万元，相当于房屋成交价的14%。

????由于这一政策规定涉及面很大，与很多人切身利益相关，引起不少换房族的担忧。北京伟业我爱我家认为，二手房交易的个税征收，由交易总额的1%，调整为按差额的20%征收，对于部分房价上涨过快的城市或地区，对于首付30%的客户而言，相当于首付款成数升至45%。这还未计算营业税、契税等仍要缴纳的税种，可以说这一新政极大提高了置业和“卖一买一”的改善型人群购房成本。

????中原地产市场研究部总监张大伟认为，这一政策严格实施后，二手房市场购房需求和业主的售房意愿都会受到影响，成交量会明显下滑。

????根据北京住建委公示的网签数据统计显示，北京市4月份二手住宅网签总量为5212套，环比3月份大幅下跌88%，与去年同期的网签量相比也下降47.8%。北京二手住宅网签量创近18个月来新低，市场相对冷清。

????“一步到位”置业成趋势

????在楼市“限购”基调未变、国五条新政加码背景下，第二套房购房资格越来越严、购房成本越来越高。在这种情况下，无论刚需还是改善型置业，一步到位的需求越来越多。

????业内专家分析认为，住宅投资风险升级，换房成本也大大增加，之前买一套小户型暂时过渡的做法，非但不会为换第二套房节省投资，反而可能会成为阻力。一步到位置业，将成为未来房地产市场的主流。

????值得注意的是，自住、“一步到位”置业对房子的要求较高，首先必须是大户型，以满足几代同堂居住需求；其次是追求舒适度，这就要求房子既具有空间尺度感，又能拥有优美的社区环境和贴心的物管服务。此外，区域、交通、配套等也在考虑范围之列。

????记者发现，在多次改善、置业的购房群体中，能够满足大家庭居住需求的大平层产品更受青睐。

????一位多年关注中高端住宅的业内人士指出，选择大平层产品，需要考虑小区拥有足够的车位配比，同时，较低的容积率、较大的楼间距也是大平层产品选购中必须考虑的因素。?????